מיסים על נדל"ן בגאורגיה — מה משלם (ומה לא משלם) בעל נכס ישראלי

טבלת סיכום: כל המיסים על בעל נכס זר בעמוד אחד

לפני הפירוט, התמונה המלאה בקצרה. ברכישה: מס רכישה — אין. קיימת רק אגרת רישום סמלית ברשם המקרקעין הגאורגי (NAPR) — כ‑50 לארי (בערך 18 דולר) לרישום רגיל המושלם בתוך כארבעה ימי עסקים, או כ‑200 לארי לרישום באותו יום. על הכנסות שכירות למגורים: מס אחיד של 5% מההכנסה ברוטו. במכירה: 0% מס שבח לאחר שנתיים של החזקה, בתנאי שהנכס לא שימש לפעילות עסקית; במכירה לפני תום שנתיים — המס חל. מס רכוש שנתי: 0% עד 1% לפי מדרגות הכנסה מקומית, ובפועל רוב הבעלים הזרים פטורים ממנו לחלוטין. מיסוי טריטוריאלי: הכנסות שהופקו מחוץ לגאורגיה אינן ממוסות בגאורגיה. מס ירושה ומס עיזבון על העברה לקרובים מדרגה ראשונה ושנייה — אינם רלוונטיים בפועל לרוב המקרים, ונושא זה ראוי לבדיקה פרטנית. השורה התחתונה: נטל המס השוטף על בעל דירה ישראלי בבטומי מסתכם בדרך כלל ב‑5% על השכירות — ותו לא, בצד הגאורגי. את הצד הישראלי, שאינו אפס, נפרט בהמשך.

ברכישה: אין מס רכישה — רק אגרת רישום סמלית

מי שמגיע מהשוק הישראלי, שבו מס רכישה על דירת השקעה נגזר משווי העסקה ומגיע לעשרות אלפי שקלים, מתקשה לעיתים להאמין: בגאורגיה אין מס רכישה כלל. לא לתושבים, לא לזרים, לא על דירה ראשונה ולא על עשירית. העלות הממשלתית היחידה בעסקה היא אגרת הרישום ב‑NAPR — רשם המקרקעין הלאומי: כ‑50 לארי לרישום סטנדרטי, המושלם בתוך כארבעה ימי עסקים, או כ‑200 לארי אם רוצים רישום באותו היום. זרים רשאים להחזיק דירות בבעלות מלאה (freehold); ההחרגה היחידה בחוק היא קרקע חקלאית, שאינה רלוונטית לרוכש דירה. עוד נקודה מעשית שחשוב להכיר: גם חוזה מקדים על נכס בבנייה (off-plan) ניתן לרישום ב‑NAPR. רישום כזה מקנה לרוכש עדיפות על פני נושי היזם — ובהיעדר חובת נאמנות (escrow) בחוק הגאורגי, זהו מנגנון ההגנה המרכזי העומד לרשות הקונה. רכישה מרחוק, באמצעות ייפוי כוח נוטריוני, היא חוקית ומקובלת לחלוטין. עלויות עסקה של פחות מ‑0.1% משווי הנכס הן נתון חריג בקנה מידה בינלאומי — וזה אחד ההסברים לכך שזרים היוו 52% מהרכישות בבטומי ב‑2025.

על שכירות: מס אחיד של 5% — איך נרשמים ומדווחים בפועל

הכנסה מהשכרת דירה למגורים בגאורגיה ממוסה בשיעור אחיד של 5% מההכנסה ברוטו. לא מדרגות, לא מס נלווה — 5%, וזהו. לשם המחשה: על שכר דירה של 700 דולר בחודש, המס הגאורגי השנתי הוא 420 דולר. כדי ליהנות מהשיעור הזה נדרש הליך פשוט יחסית: רישום כמשלם מס ברשות המסים הגאורגית (Revenue Service), קבלת מספר נישום, ודיווח חודשי או שנתי על ההכנסות — הליך שעורך דין מקומי או חברת ניהול מסדירים בשגרה, וניתן לבצעו גם מרחוק. חשוב להבחין: שיעור ה‑5% חל על השכרה למגורים. השכרה קצרת‑טווח המנוהלת כפעילות עסקית עשויה להיכנס למשטר מס אחר, וזו נקודה שכדאי לברר מראש מול רואה חשבון מקומי בהתאם לאופי ההפעלה. ואזהרת שוק אחת, מחובתנו: 5% מס אינם הופכים תשואה מנופחת לאמיתית. התשואה הגולמית בבטומי עמדה ברבעון הראשון של 2026 על כ‑7.1% (לפי Galt & Taggart), ולאחר דמי ניהול, חשבונות ועונתיות חורף, התשואה נטו הריאלית נעה סביב 6%-7%. מי שמציג לכם מספרים גבוהים בהרבה — שווה לבדוק מה הוא לא מספר.

במכירה: 0% מס שבח לאחר שנתיים של החזקה

כלל מס השבח הגאורגי פשוט וחד: מכרתם נכס לאחר שהחזקתם בו יותר משנתיים — רווח ההון פטור ממס לחלוטין בגאורגיה. 0%. התנאי המהותי הוא שהנכס לא שימש לפעילות עסקית; דירה שהושכרה למגורים במסלול ה‑5% הרגיל אינה נחשבת, ככלל, לנכס עסקי לעניין זה — אך במבנים מורכבים יותר (השכרה מלונאית מנוהלת, למשל) ראוי לקבל חוות דעת פרטנית. מי שמוכר לפני תום שנתיים ממועד הרכישה — המס על רווח ההון חל, ולכן לתזמון המכירה יש משמעות כספית ישירה. עבור המשקיע הישראלי זהו אולי הסעיף המשמעותי ביותר בכל המדריך: בישראל מס שבח על דירת השקעה עומד על 25% מהרווח הריאלי. בשוק שבו המחיר הממוצע בשוק הראשוני עלה ב‑8.7% בשנה האחרונה ל‑1,893 דולר למ"ר (Galt & Taggart, רבעון ראשון 2026), ההבדל בין 25% לאפס על רווח עתידי אינו הערת שוליים. נדגיש את המובן מאליו: עליית מחירים בעבר אינה הבטחה לעתיד — תחזית 2026 מדברת על התמתנות לעלייה של 4%-6% — והפטור הגאורגי אינו סוף הסיפור עבור תושב ישראל, כפי שנראה בסעיף על הצד הישראלי.

מס רכוש שנתי ומיסוי טריטוריאלי — שני הסעיפים שמפתיעים לטובה

שני רכיבים משלימים את התמונה הגאורגית. הראשון: מס רכוש שנתי. על הנייר קיים בגאורגיה מס רכוש בשיעור של עד 1% משווי הנכס — אך הוא חל רק על משקי בית שהכנסתם ממקורות גאורגיים עולה על סף הקבוע בחוק. בעל דירה זר שהכנסתו היחידה בגאורגיה היא שכר הדירה, ברוב המכריע של המקרים נמצא מתחת לסף — ולכן פטור בפועל. מי שמחזיק כמה נכסים מניבים או מפיק הכנסות גאורגיות נוספות עשוי לחצות את הסף, ואז המס נע בין 0.05% ל‑1% לפי החלטת הרשות המקומית. השני: מיסוי טריטוריאלי. גאורגיה ממסה יחידים רק על הכנסות שהופקו בתוך גאורגיה. משכורת ישראלית, תיק ניירות ערך בתל אביב, עסק בחו"ל — כל אלה אינם מעניינה של רשות המסים הגאורגית, גם אם תשהו בגאורגיה תקופות ארוכות ואף אם תיחשבו תושבי מס גאורגיים. חשוב להבין מה זה לא אומר: העיקרון הטריטוריאלי אינו פוטר אתכם מכלום בישראל. כל עוד אתם תושבי ישראל לצורכי מס, ישראל ממסה אתכם על הכנסות כלל‑עולמיות — כולל שכר הדירה מבטומי. הטריטוריאליות הגאורגית קובעת רק מה גאורגיה גובה; היא אינה קובעת דבר לגבי מה שישראל גובה.

הצד הישראלי: חובת דיווח, אמנת המס וזיכוי מס זר

כאן נגמרות הבשורות הטובות הפשוטות ומתחילה עבודת הדיווח. תושב ישראל חייב בדיווח בישראל על הכנסות שכירות מנכס בחו"ל ועל רווח ממכירתו — בלי קשר למה ששולם בגאורגיה. החדשות הטובות: בין ישראל לגאורגיה קיימת אמנה למניעת כפל מס, שנחתמה במאי 2010 ונמצאת בתוקף מאז 1 בינואר 2012. האמנה, יחד עם מנגנון הזיכוי ממס זר בדין הישראלי, נועדה להבטיח שלא תשלמו מס מלא פעמיים על אותה הכנסה: מס ששולם בגאורגיה ניתן ככלל לזיכוי כנגד חבות המס הישראלית על אותה הכנסה. בפועל, על הכנסות שכירות מחו"ל עומדות בפני יחיד ישראלי שתי חלופות דיווח עיקריות — מסלול מס מופחת על ההכנסה ברוטו ללא זיכוי מס זר, או מיסוי במס שולי על הרווח נטו עם זיכוי — והבחירה ביניהן תלויה בנתונים האישיים: גובה ההכנסה, הוצאות מוכרות, מדרגת המס השולית. זו בדיוק הנקודה שבה מדריך אינטרנטי צריך לדעת את מקומו: את הבחירה במסלול ואת הדיווח עצמו עושים עם רואה חשבון ישראלי המכיר מיסוי בינלאומי. מה שחשוב לקחת מכאן הוא הכלל הפשוט — הפטורים הגאורגיים אמיתיים, אך הם אינם פוטרים מדיווח בישראל, ומי שמתעלם מכך חשוף לסנקציות בצד הישראלי.

גאורגיה מול ישראל, קפריסין ודובאי — ומה שחשוב לומר בסוף

השוואה עניינית, על קצה המזלג. ברכישה: גאורגיה — אפס מס, אגרת רישום של כ‑50 לארי; ישראל — מס רכישה של 8% ומעלה על דירת השקעה; קפריסין — מע"מ על נכסים חדשים ואגרות העברה; דובאי — אגרת העברה של 4% משווי הנכס. על שכירות: גאורגיה — 5% אחיד; ישראל — מסלול מופחת או מס שולי; דובאי — ללא מס הכנסה מקומי; קפריסין — מס הכנסה מדורג. במכירה: גאורגיה — 0% לאחר שנתיים; ישראל — 25% מהרווח הריאלי; קפריסין — מס רווח הון על מקרקעין; דובאי — ללא. במונחי נטל מס מקומי, גאורגיה ודובאי הן הקלות בקבוצה — אלא שסף הכניסה שונה בסדר גודל: מחיר ראשוני ממוצע של 1,893 דולר למ"ר בבטומי מול שוק דובאי היקר משמעותית. המס, כמובן, אינו הפרמטר היחיד ואף לא החשוב ביותר — איכות היזם, החוזה והמיקום קודמים לו. לשם כך בדיוק קיים הקטלוג המלא של Batumi Verified, כולל ההמלצה השוטפת שלנו — פרויקטים שנבדקו עובדתית, בלי הבטחות תשואה. ולסיום, ההבהרה המתחייבת: האמור בעמוד זה הוא מידע כללי נכון ליולי 2026, מבוסס על הדין הגאורגי, נתוני Galt & Taggart ואמנת המס שבתוקף — ואינו מהווה ייעוץ מס או תחליף לייעוץ אישי אצל רואה חשבון או עורך דין.

שאלות של קונים

• Galt & Taggart — Batumi residential market reports (2025, Q1 2026)
• NAPR — National Agency of Public Registry (registration fees and timelines)
• Georgia Revenue Service — 5% residential rental regime, territorial taxation, 2-year capital gains exemption
• צו מס הכנסה (מניעת מסי כפל) (גיאורגיה), התשע"ב-2011 — אמנת המס ישראל-גאורגיה, בתוקף מ-1.1.2012
• www.dt-law.co.il/articles.asp?ArticleID=1571
• www.israeltaxlaw.com/PAGE42.asp
• y-tax.co.il/tax-treaties/georgia/